De cómo el precio de la vivienda, en argot bursátil, corregirá a la baja

El excesivo incremento de los precios de la vivienda en ciudades como Madrid ha situado a toda la juventud, es decir, a los responsables del futuro de España, en estados tales como la frustración o el endeudamiento de por vida. Situaciones nunca deseables en ese entorno en el que todas las políticas, del signo que sean, pretenden desarrollarse: el llamado "Estado del Bienestar".

 

Dos tendencias surgen a la hora de explicar el fenómeno:

1) Los afines al gobierno defienden la hipótesis de que la vivienda sube porque la población ha ganado poder adquisitivo (mejora del nivel de empleo y de los salarios) y la puede pagar. Ayudada, además, por unos tipos de interés muy bajos. España va bien.

2) La otra hipótesis, mantenida por los sectores que critican la política del gobierno, se centraría más en lo que se denomina "burbuja inmobiliaria", esto es, el precio sube porque la propia tendencia alcista anima al inversor a comprar, esperar y vender más caro o, lo que es lo mismo, a especular con este bien de primera necesidad. Dentro de esta segunda hipótesis, quienes critican las políticas en materia de vivienda, además destacan el precio del suelo como culpable de la subida por constituir una importante fuente de financiación de los ayuntamientos.

Cuando se defiende una hipótesis se tiende a ser extremista pero, para no caer en subjetividades, sería bueno dar por válidas todas las hipótesis en su justa medida. En efecto, no podemos negar que el precio de la vivienda se ha disparado por:

  • El poder adquisitivo de los españoles ha aumentado. Efectivamente, si un piso de dos dormitorios vale 50 millones de las antiguas pesetas no es porque esté en venta a ese precio sino porque hay quien está dispuesto a pagarlo. El resultado del cruce de oferta y demanda es irrefutable.

  • Los tipos de interés son muy bajos. No olvidemos que en la mayoría de los casos el que compra un inmueble necesita financiación por lo que podemos decir que gran parte del "precio final" del piso son los intereses que pagamos, de forma que si comparamos el "precio final" de hoy con el de hace 5 años quizá el incremento no ha sido tan explosivo aunque sigue siendo elevado.

  • La especulación, que siempre ha encontrado su máxima expresión en la Bolsa, se ha centrado en el último lustro en el mercado inmobiliario sobre todo en esos momentos previos a la entrada en circulación del euro. Quizá ese impulso inicial que requiere toda burbuja especulativa, ese salto que anima a los inversores, se derivó en su momento de la necesidad de aflorar ciertos capitales nominados en pesetas, quién sabe. El caso es que ese momento coincidió con las horas bajas de los mercados financieros y se produjo un transvase de capitales desde la Bolsa, hasta el punto de que el principal indicador de ésta, el IBEX, llegó a quedar reducido a la mitad en cuestión de 4 años. ¿Dónde fue todo ese dinero?. Está claro.

  • Finalmente hay que destacar el aprovechamiento de esta coyuntura por parte de los entes locales para financiarse. Y es que, de pronto, resultó que vender suelo y limitar de forma arbitraria la oferta se convirtió en una atractiva manera de obtener dinero. Lo que se llama, política de suelo. En materia de comisiones, tramas o destino de ese dinero prefiero no entrar para no entrar en presunciones.


    • ¿Por qué el precio de la vivienda debe sufrir una corrección?. Dicen que todo lo que sube, baja. Así como la Bolsa, exponente principal de una economía de mercado en su máxima expresión, siempre que sube desmesuradamente luego baja, históricamente el mercado inmobiliario se ha mostrado menos elástico a estas correcciones. Es posible que ese hecho haya animado aún más al inversor a seguir inflando la burbuja respaldado por la idea de que "el ladrillo no baja". Pero yo me pregunto...
    - ¿qué pasaría si los tipos de interés subieran? ¿qué pasaría si se destruye empleo y muchos matrimonios dejan de tener dos sueldos?
    - ¿qué pasaría si la Bolsa resucita y los inversores se animan a volver a ese mercado, bastante más dinámico (líquido) que el inmobiliario?
    - Aunque sólo fuera por motivos electoralistas, ¿qué pasaría si los políticos (conscientes de que la sociedad está pidiendo un cambio de actitud en su política de suelo y de que determinadas prácticas oscuras pueden dañar la imagen de su partido) decidiesen intervenir en el mercado en todos los sentidos para que bajen los precios?.

    Lo cierto es que, igual que una burbuja especulativa necesita un impulso inicial, el proceso contrario también y cualquiera de estos hechos pudiera surgir en breve.

    Por lo pronto, el Banco de Inglaterra ha sido el primero en subir los tipos de interés ¿podría comprar alguien un piso de 50 millones si el euribor+0,5 supone un 7%? Yo creo que ahí habrá peligro de embargo o necesidad de venta urgente, lo que podría dar lugar a una coyuntura de exceso de oferta. Por otro lado, estamos diciendo que en España se crea empleo pero poco se habla de la calidad y estabilidad de éste; cada vez hay más contrataciones cuasitemporales, subcontrataciones y otras formas que de alguna manera enmascaran el dato de bienestar social que es el nivel de empleo. También hay que destacar la buena marcha de la Bolsa este año 2003, cosa impensable hace 3 años y la tendencia de los partido políticos a conseguir votos prometiendo aumentar la oferta de viviendas actuando en el mercado inmobiliario ya sea directa o indirectamente.

    Antes de una bajada de precios debe haber una fase de desánimo, lo que en Bolsa se llaman "movimientos laterales" y en el mercado inmobiliario se plasmaría en ese incómodo estado de poner algo en venta y no poderlo vender inmediatamente: pasa el tiempo y no vendo, me desanimo y bajo un poco a ver si cuela.

    Sinceramente, como pequeño inversor en Bolsa, si yo tuviera inmuebles hoy ya estaría pensando en que estamos ante un "asset" de alto riesgo. Actualmente, nos encontramos en la fase final del ciclo alcista de medio plazo. Recomendación: infraponderar.

    Todas estas palabras representan únicamente una opinión, la mía.

    Madrid, 17 de noviembre de 2003

    www.jluis37.com

     

    		  
       
       
       
      VOLVER A INICIO